窓
本会会員事例による岐阜県白鳥町木材市場での木材検査
 
住まいのQ&A
皆様が家を新築したり、リフォームしたりするとき、分からないことがあるけど誰に聞いたらよいか分からない、不安なことがあるけど誰に相談したらよいか分からない、誰を信用したら良いか分からない、建ててしまったけど欠陥住宅ではないかなど、さまざまなお悩みがあると思います。
相談委員会は、そのような皆様の相談に応えるためにできた委員会です。ほとんどの方が建築士の知り合いがいないものと思いますが、我々は、当会の名前でもある住まいのホームドクターでありたいとの考えの下、皆様の身近にありたいと考えています。
相談委員会では、毎日の担当相談員を決めて、午前１０時から午後５時まで、皆様のさまざまな住まいに関する問題解決のお役にたてるように、電話相談に応じています。
ぜひ 住まいの無料電話相談 ( TEL052-684-4162 ) をご利用ください。
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目  次
 
  依頼先選び
  1. 設計者に相談だけでもよいのか
  2. 新聞広告の業者は信用できるのか
  3. 信用できる業者のチェックの仕方
  4. 大手業者は安心できるか
  5. 建築の知識をもった営業マンは少ない
  6. 消費者にとって信頼できる専門家は？
  計画
  1. 断熱材を全面的に取り替えたい
  2. バリアフリーにリフォームしたい
  3. リフォームか、建替えか
  4. 築80年の家をリフォームしたい
  5. 床下に換気扇や乾燥剤は必要か
  6. 健康住宅にリフォームしたい
  7. ２×４住宅のリフォーム
  8. 平屋の家に２階を増築したい
  9. 悪条件土地購入時の注意
  契約
  工事費
  1. 競争入札による施工業者選定
  2. 予算計画
  3. 坪単価とは
  シックハウス
  1. リフォーム工事でもシックハウス法は適用されるか
  2. 素人でできるシックハウスのチェック法
  耐震・耐震補強
  1. 見積りが高額で耐震改修ができない
  2. 民間と自治体の無料耐震診断はどう違うのか
  欠陥住宅
  1. リフォームで柱、梁を取ってしまったが
  2. 床下は黒いカビでいっぱい
  その他
  1. 地震保険はどのようなものですか。

設計者に相談だけでもよいのか
  • Q: 設計者に相談だけでもよいのでしょうか。50万円以下のリフォーム工事についても、専門家は親身になってアドバイスをしてくれるのでしょうか。
    A: まずは相談することから始まります。平日AM10：00?PM5：00にて無料電話相談を行っていますからご利用ください。又、「何を相談するか」整理されることをお勧めします。
新聞広告の業者は信用できるのか
  • Q: 古くなった家のリフォームを考えています。どこへ依頼しようかと迷っています。そこで思いつくのは新聞広告、新聞折込広告で宣伝しているリフォーム業者です。工事業者の選び方について、アドバイスをしてください。
    A: 多くの業者は騙すつもりでリフォーム業をしているわけではありませんから、誤解しないようにしてください。しかしリフォーム業者の中には要注意の会社もありますから、シロウト判断は避けた方が好ましいでしょう。営業マンが建築知識・技術に明るいか否か、更にどのようなリフォームを手がけていて、建築の技術力も確かなものかどうか等を見究める必要があります。
    知り合いの建築士に相談料を支払い、同席のうえアドバイスしてもらうことをお勧めします。場合によっては業者のリフォーム物件を見学することも良いでしょう。
信用できる業者のチェックの仕方
  • Q: よい業者、悪い業者の見分け方について教えてください。良心的なリフォーム業者の探し方、チェックの仕方を教えてください。
    A: 契約を急ぐ業者に注意し、時間をかけて自分のペースで考えてください。前回言っていたことと今回言っていることに違いが生じていないこと、要望した内容に漏れがないこと、提案に合理性があること、建築主の立場で説明があること・・・など等キリがありません。業者の評判を聞いたりすることも必要でしょう。
大手業者は安心できるか
  • Q: 大手リフォーム業者はテレビでも宣伝しており、こうした業者は資本力があり安心して任せられると思いますが、どうでしょうか。
    A: 「大手だから、名前が売れている業者だから」という理由だけで判断できません。「安心感」とは無関係です、単なるイメージに過ぎません。いくら資本力があるといっても現場単位の業務ですから、会社の資本力とは直接的な関係にはありません。
    下請けに丸投げ・おまかせが現実ですので、必ずしも安全というわけにはゆきません。資金力で心配ならば、数万円の費用でリフォーム工事瑕疵保険に加入してもらうことが可能です。
建築の知識をもった営業マンは少ない
  • Q: リフォーム会社の営業マンが「屋根が傷んでいる、台風がくると雨漏りがする」などと、専門的な言葉で執拗に工事をすすめますが、どう判断したらよいのでしょうか。
    A: 屋根工事を必要とするような雨漏りの恐れがある具体的な位置と根拠を示してもらいましょう。又、詐欺まがいの業者の手口はこのような訪問業者が多いことも理解していてください。
    知り合いの建築士又は当会にはセカンドオピニオンとして対応できる建築士がいますから、そのような場合にはぜひ無料電話相談を活用してください。
消費者にとって信頼できる専門家は？
  • Q: リフォームを考えています。カタカナの職種も多く、専門家といっても見分けがつきません。相談先や設計者を選ぶ注意点などを教えてください。
    A: 一級建築士、二級建築士、木造建築士を合わせると、100万人もいます。さらに、インテリアプランナー、インテリアコーディネーターなどを合わせると何百万人になるのでしょうか？しかも、リフォーム工事は、500万円以下の場合、建設業登録も免除（専門家が全くいなくてお良い）されています。最近は、ホームページなどの写真だけで、選択するという事も多くあるようです。
    ところが、実際は、建築基準法や構造的なこと、設備的なことなどがよくわからない人が、デザインだけで仕事を受注し、トラブルになっていることも多々あります。実際に、1年に数件、そのような相談を受けます。
    専門家、工事会社を選ぶポイントは、実際施工した建物を数件見せていただき、その施主に話を聞くのが一番早いと思います。また、様々な質問に対し、ごまかさないで、的確に答える人、会社を選択し、リフォームの希望・目的を伝え、自分に合った話が出来る人、会社を選ぶことです。
    それでも、どうするか迷ったら、「NPO法人ホームドクター/設計者の会」事務局に相談してください。あなたに合った設計者を60人の会員の中から数人紹介してくれます。
断熱材を全面的に取り替えたい
  • Q: リフォームを考えています。断熱材を全面的に取り替えたいと思いますが、断熱材にくわしい業者を紹介してください。
    A: 断熱材は、壁の中・天井裏にありますから、全面的な取替の場合、壁や天井の取外し・復旧を伴い、予想以上に多額の工事費がかかることを認識してください。また、どこまでの性能を目指すかにより、断熱材の種類・厚さが変わります＝費用がかかる、ということです。
    断熱材にくわしい業者とは言え、自身が扱っている材料についての知識しかありませんので、結果、得られる室内温熱環境を比較検討することができません。
    更に、断熱工事では、正しく隙間無く断熱することが不可欠です。費用対効果を客観的に判断できる当会の建築士に相談してください。
バリアフリーにリフォームしたい
  • Q: 老齢の母親と同居しています。浴槽からトイレなどバリアフリーにリフォームしたいと考えていますが、どこへ相談し、どこへ注文したらよいのでしょうか。
    A: この場合の建築士には、高齢者医療や福祉介護の知識が必要です。総合的に判断できることが条件になりますから、医療や福祉介護の専門家との協力態勢を築くことができる「建築士」へ相談されると良いでしょう。
    打ち合わせに基づき設計図面を建築士に作成してもらい、アドバイスを受けて注文する工務店を決めましょう。バリアリフォームの経験が豊富で各種助成金や保険にも詳しい工務店がベストです。
リフォームか、建替えか
  • Q: 築30年の在来工法の住宅に住んでいますが、傷みが多くでてきただけ、リフォームを考えていますが、新築かリフォームか、どういう判断をしたらよいのでしょうか。
    A: 昨今の地震などの自然災害に対する備えや、省エネ性能をどのレベルまで満足するかを検討します。リフォームをお考えならば、先ずは現在の住宅の状態を正確に把握することが必要です。イニシャルコストのみならず、耐震性能や省エネによるランニングコストについても検討する必要があります。
    せっかく多額の費用をかけてリフォームを行っても、繰り返し起きる余震で壊れてしまい、財産価値が無く（住めなく）なってしまったら元も子もありません。
    例えば、地盤の悪い土地にある住宅で耐震補強をしても地盤対策ができなければ、巨大地震で傾いてしまい修復に巨額の費用がかかるかもしれません。
    又、断熱性能が悪い住宅では内装のやりかえが必要となり、予想以上に費用がかかる場合もあります。更にリフォーム後の住宅に、何年住まうのかも重要な検討事項です。つまり、費用対効果を十分に検討する必要があります。
築80年の家をリフォームしたい
  • Q: 築80年の家に住む老夫婦ですが、リフォームしたいと考えています。予算のことやどこまでリフォームしたらいいのか、また悪質業者についても心配です。
    A: 古い家屋は構造耐力が劣っていますので、折角リフォームするなら、構造耐力も十分なものにしなければなりません。しかし、場合によっては、建て直しするほどの費用がかかる場合もあります。
    「老後の暮らし」の費用も必要となってくるのですから、建物の状況を十分に調査し、予算に合わせ、必要な工事範囲を決めて工事費を確定することになります。まずは信頼できる設計事務所に相談しましょう。
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床下に換気扇や乾燥剤は必要か
  • Q: 床下を乾燥させるには、床下換気扇の設置が最善か、また、乾燥剤も必要なのでしょうか
    A: 最近新築される家を多数ご覧下さい。殆どの家は換気扇、乾燥剤共に設置されていません。床下の湿気による木材の腐朽やシロアリの食害を防ぐために、基礎パッキン又は床下換気孔を設置することで換気・風通しを良くする事や、床下地盤面を建物周囲より高くし、湿気を防止する為に防湿シート、防湿コンクリートを設置することで、十分な効果があると考えられているからです。
    それにも関わらず、湿気が多いと思われる場合は建築士など専門家の知恵を借り、防湿方法の改善、換気量を増やす等適切な対策を採って下さい。
健康住宅にリフォームしたい
  • Q: 高気密、高断熱の家をハウスメーカーで造りました。冷暖房費は節約できましたが、結露が発生、押入には一面カビが生えました。この家を健康な住宅にリフォームするにはどうしたらいいのでしょうか。
    A: 建物外周部の気密・断熱性を高める、「高気熱・高断熱」の家だけで健康住宅が造れるものではありません。建物内外の温度差によるエネルギー効率を良くする効果はありますが、健康な住宅にはそれ以外の様々な要素があります。
    結露対策には、建物全体の換気・風通し、調湿対策が必要で、その為には間取りや使用する建材も深く関わってきます。また、窓の開け閉め、エアコン利用の仕方など生活スタイル・個人差も影響を与えます。
    「どんな健康住宅にしたいのか」「生活の仕方の見直し」も含めて家族で良く話し合い、その内容を基に建築士など専門家の知恵を借りる方法が賢明でしょう。
２×４住宅のリフォーム
  • Q: ハウスメーカーに頼んでつくった築10年の２×４住宅です。子供が育ったので子供部屋をなくして改装したいと思っています。どんなことに注意をしたらいいでしょうか。
    A: ２×４工法の構造的な強さ（耐震）は、壁の量と配置にあります。そのため、むやみに壁を取ると、構造的に弱くなります。また、2階床の梁も壁と壁の間で、サイズ、間隔が決まっています。
    そのため、原則　壁を取るようなリフォーム計画は、お薦めできません。どうしても必要な場合は、元の構造設計図、出来れば構造施工図があり、さらに2×4工法に詳しい設計者の設計による場合は、可能になるかもしれません。
平屋の家に２階を増築したい
  • Q: 平屋の家を増築したいと考えています。横に増築する場合と、平屋の上に2階を増築する場合、どんなことに気をつけたらいいのでしょうか。
    A: 建築関係法規に適合するかどうかを検討します。大きな部分では、建蔽率（増築後の建築面積/敷地面積）、容積率（増築後の延べ床面積/敷地面積）、防火地域かどうかなどです。
    よく間違えるのが、「10平方メートル以下だと、確認申請が必要ない」といわれますが、準防火地域、防火地域だと10平方メートル以下の増築でも、確認申請が必要です。
    最近は、融資の関係で「確認申請書」が必要になりますので、ご注意ください。その上で、構造上の検討をします。横増築の場合は、既設建物と構造上切り離されていれば、増築部分が現行法規（構造的）にあっていれば、可能です。
    2階に増築する場合は、既設の構造がどうなっていて、2階の増築による荷重の増加に耐えられるか、などの検討をします。そのため、既設建物の構造設計図（構造施工図、プレカット図）が必要になります。
    以前、平屋の柱の横に柱を立てて（神楽づくりといわれています）、2階増築した建物の相談を受けたことがあります。
    相談内容は、建物の真ん中にあった既設柱が、荷重に耐えきれず、曲がってきたというものです。床は、最大20センチほど沈下しました。大手ハウスメーカーの欠陥事例です。
悪条件土地購入時の注意
  • Q: 安い土地を見つけたので購入しようと考えているのですが傾斜地です。何か気を付けなければならないことはありますか。
    A: 傾斜地などで土地の単価が低く設定されているのは、１階を鉄筋コンクリート造にしなければならない、或いは、擁壁（ようへき）を築造しなければならないなど、平らな土地に建てるより余分な費用がかかるからです。
    場合によっては、そのことによって数百万から１千万円程度の費用がかかることがあります。ですから、購入する前に建築士に土地を見てもらって意見を聞くことをお勧めします。
競争入札による施工業者選定
  • Q: 工事費を低減するには競争入札がよいと聞きました。どのようにおこなったらよいのでしょうか。
    A: ハウスメーカーや工務店に設計施工で依頼する場合は、その時点で依頼する会社が決定している訳ですから競争入札はあり得ません。したがって、競争入札をおこなうためには設計事務所に依頼するしかありません。
    設計事務所が作成した図面を基に、数社の工務店に見積もりを依頼して、一番安い工務店に決定します。なお、ハウスメーカー同士での価格比較は、構造や仕様がメーカーごとに違うので単純に比較はできません。
予算計画
  • Q: 総予算は決めましたが、建設費にどれくらい回せるのか分かりません。建設費以外にどの程度の費用がかかるのか教えていただけないでしょうか。
    A: 建設費以外にかかる費用としては、設計・工事監理料、確認申請関係費用、上棟式費用、上下水道市納金、登記費用、不動産取得税・固定資産税等、融資関係費用、火災・地震保険、引越代、新たに購入する家具・電化製品などがあり、設計・工事監理料を除いても２００万円から３００万円程度の費用がかかります。
    なお、ハウスメーカーや工務店の設計施工の場合、設計・工事監理料は基本的に工事費に含まれているのがほとんどです。
坪単価とは
  • Q: 工事費について、設計事務所に聞いた場合とハウスメーカーに聞いた場合、ハウスメーカーの方が安いのですが何故でしょうか。
    A: 設計事務所が提示する坪単価には、カーテン費用など一部を除き、照明器具、エアコンなどの全てのものが算入されています。つまり、すぐにでも住める状態までの総工事費を床面積で割っています。
    しかし、ハウスメーカーが示す坪単価は、どのような土地に建てても同じ坪単価を示すことができるようにと建物内の工事しか算入されていません。したがって、屋外の給排水設備費や電気工事費など、敷地条件によって変動する工事費用は含まれていません。
    また、一般的に建築主に選択の幅を持たせるために基本仕様は低いもので見積もられていますし、どの家でも最低限必要なものしか入っていません。したがって、ハウスメーカーによっては、ベランダ、２階の便所、雨戸などがオプション工事として追加され、また、少し仕様をよくしようとすれば追加工事となります。
    更に、バルコニーなど法律上の床面積に算入されない面積も施工面積として算入しており、つまり実際の床面積より大きな面積で坪単価を計算しているので安くなります。
    以上のように、坪単価の算定方法が全く違うので、坪単価での比較はできませんし、意味もありません。
リフォーム工事でもシックハウス法は適用されるか
  • Q: 増築工事を予定していますが、リフォーム工事の場合でも、既存部分にシックハウス法が適用されるのですか。
    A: リフォーム工事の場合でも、シックハウス規正法が施行された平成１５年７月１日以降に着工された建物については、シックハウス規制に適合させる必要があります。
    一般的なシックハウス対策レベルを目指す場合、最近は市場に出回る建材の多くが、いわゆる４スターと呼ぶ規制に適合したもので、調達方法や金額上で多くの難点は有りません。
素人でできるシックハウスのチェック法
  • Q: 内装のリフォーム工事契約をするときに、シックハウスにならないよう、特に条件をつけましたが、それでも心配なので、自分で工事中にチェックする方法を教えてください。
    A: 基本的には使われた建築材料全般の、MSDS製品安全データーシートで星４つ印等チェックすることですが、実際にシックハウス症状が疑われる場合には、名古屋市内の各保健所へ相談すると、必要と判断された場合は簡易測定を実施してくれます。
    尚、シックハウス対策に慎重な方には耳の痛い情報ですが、シックハウス規正法によって規制されているのは「ホルムアルデヒド」｢クロルピリホス｣の二種類だけで、他の有機化合物が含まれていても分かりません。
    より安全なシックハウス対策を心がけようとするなら、リフォーム工事の設計・仕様決定の段階から、シックハウスに詳しい建築士への依頼が賢明でしょう。
見積りが高額で耐震改修ができない
  • Q: 耐震診断は受けたけれど改修費用が高額なために耐震改修を断念せざるを得ません。でも地震は心配です。何とかなりませんか。
    A: 耐震診断で、「1.0」以上が必要といわれていますが、耐震診断で出た数字以上にすることが肝心です。できれば、「0.7」を目標に検討してください。その場合は、自治体によりますが、補助金対象になります。
    また、場合によっては、耐震にかける予算を提示し、その予算でできる範囲で補強することも大事なことです。注意しなければいけないことは、耐震診断は、1981年5月以前の木造住宅について、補助金をかけて進めていますが、それ以後の木造住宅でも安心できないという事です。
    特に2000年（平成12年）以前の建物は、危険なことがあります。1995年に阪神大震災が起こり、木造住宅などに大きな被害が出ました。
    そこで、2000年に建築基準法の構造の大きな改定がありました。また、現在の木造住宅の構造計算は、「壁量計算」といい、上下の壁が一致（構造的に力が伝わりにくいため、弱い）しなくても、法的に問題ないことになったりします。
    2000年以後の見るからに弱く見える木造住宅の耐震診断を2件ほど行いましたが、1件は「0.3」もう1件は「0.6」でした。
民間と自治体の無料耐震診断はどう違うのか
  • Q: 最近、新聞の折込み広告で、「無料耐震診断をおこないます。今回この地区が対象地域です」と入っています。民間と自治体の耐震診断と、どこが違うのでしょうか。
    A: 地方自治体で行っている「耐震診断」は、基本的に無料です。だから、まず、自治体の無料診断を第一に考えます。ただ、この場合は、手続きと診断までの時間がかかると思います。
    露骨な営業は、止められていますので、耐震診断を行った専門家に耐震工事を依頼しなくてもよいのです。民間の場合は、当然営業ですから、「耐震診断」の後の「耐震工事」、場合によっては、「耐震工事+リフォーム工事」を狙っています。
    相談できる専門家があなたのそばにいれば、それなりの判断（内容と工事金額）をしてくれると思いますが、そうでない場合は、最初の「無料」という「餌」につられ、トラブルになることがあります。
    困った場合は、「NPO法人ホームドクター/設計者の会」事務局に相談してください。
リフォームで柱、梁を取ってしまったが
  • Q: リフォームを６００万円かけてしまいました。柱や梁を抜いての大規模なリフォームでしたが、東海地震による耐震性が心配になってきました。リフォームで強度が弱くなるという話を聞きました。リフォーム業者は大丈夫だといいますが、耐震性についてもしっかりした知識と技術をもって言っているのでしょうか。
    A: 実際のリフォーム内容を把握しないと断定出来ませんが、リフォーム業者の中には耐震性能についての知識・技術・配慮に欠けるケースが少なく有りません。リフォーム後の公的無料耐震診断は受けられませんが、リフォーム内容が明らかであれば、建築士による有料耐震診断は可能とお考え下さい。
    本来はリフォーム前の耐震性能を明らかにし、リフォーム後の耐震性能をどのレベルまで確保したいかを決める。それと合致させた形でリフォーム計画・設計を行うことが原則です。
    リフォーム計画上、一部の柱や梁を抜く必要が有る場合は、建物全体の耐震性能の数値だけでなく、ひずみやバランスへの慎重な配慮が求められます。一言で言うなら、リフォームは新築以上に建築士の知識が必要と心得て下さい。
床下は黒いカビでいっぱい
  • Q: 床下の湿気が多く困っています。近くの工務店の設計施工で建てたのですが、文句を言うと床下に換気扇を４台入れてくれました。それでも床下は黒いカビでいっぱいです。工務店はこれ以上できないといって取り合ってくれません。
    A: 換気扇で床下の湿気を強制排除しても、湿気を取るという対処にしかならず、カビがなくなるわけではありません。また、一旦発生した黒カビは除去することができず、その部分を取り替えるしかありません。更に、床下の湿気の原因を調べる必要があります。湿気が上がる、ごく稀に排水管接続不良など、原因は様々です。床下調査の経験が豊富な当会に依頼をしてください。 今後の方向性も含めた上で、適切な方法をアドバイスする事ができます。
地震保険はどのようなものですか。
  • Q: 地震保険はどのようなものですか。
    A: 地震保険は損保会社の商品（共済団体による“地震補償”と異なる）です。
    1、 地震保険は、被災した際の「生活安定の為の支援金交付が目的です。
    2、 被災した住宅の修理や再建の費用を補償するものではありません、ご注意ください。
    3、 地震保険に関する法律に基づき、政府と損害保険各社が運営する制度ですから、安心感が有ります。
    4、 地震保険は単独では加入できません。火災保険とセットで申し込む必要があります（火災保険の契約がある場合、期間の中途でも加入は可能）。
    5、 保険料は、「建物」はそれ自身、「家財」は収容する建物の構造及び所在地で決まります（愛知県の場合、保険金額100万円あたり、鉄骨・コンクリート造で1,710円／年、木造なら2,890円／年）。各保険会社共通です。 保険料割引や税金控除の制度があります。
    6、 保険金は損害の程度に応じて、保険金額の一定割合で支払われます。 全損は保険金額の100％、大半損は60％、小半損は30％、一部損では 5％です。
    7、 詳細は財務省ホームページの政策金融・金融危機管理ページにある「地震保険制度の概要 をご覧いただくか、損保会社に問い合わせください。
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